Passoires thermiques : calendrier des interdictions et impact immobilier

Logements G interdits à la location depuis 2025, F en 2028, E en 2034 : calendrier, impact sur les prix et stratégies pour les propriétaires.

La France compte environ 4,8 millions de résidences principales classées F ou G au DPE. Ces « passoires thermiques » sont progressivement interdites à la location. Pour les propriétaires, c'est un compte à rebours avec des conséquences financières concrètes.

Le calendrier des interdictions de location

| Date | Classe interdite | Logements concernés | |------|-----------------|---------------------| | 1er janvier 2023 | G+ (plus de 450 kWh/m²/an) | ~90 000 logements | | 1er janvier 2025 | G (plus de 420 kWh/m²/an) | ~600 000 logements | | 1er janvier 2028 | F | ~1,2 million supplémentaires | | 1er janvier 2034 | E | ~2,6 millions supplémentaires |

Précision importante : l'interdiction s'applique aux nouveaux baux et aux renouvellements. Un bail en cours reste valable jusqu'à son terme. Mais au prochain changement de locataire, le logement devra être conforme.

La réforme DPE 2026 : 850 000 logements reclassés

Le changement du coefficient de l'électricité (2,3 vers 1,9) au 1er janvier 2026 reclasse automatiquement environ 850 000 logements chauffés à l'électricité. Un logement classé G avec des convecteurs électriques peut passer en F, voire en E.

Si vous êtes concerné :

Faites recalculer votre DPE gratuitement sur le site de l'ADEME
Si le nouveau DPE sort du statut de passoire, vous pouvez à nouveau louer
Gardez l'ancien et le nouveau DPE pour justifier de la conformité

Vérifiez avant d'engager des travaux

Si votre logement est classé F ou G et chauffé à l'électricité, le nouveau calcul DPE 2026 peut suffire à sortir du statut de passoire. Vérifiez avant d'investir dans des travaux qui ne seraient peut-être plus nécessaires.

Impact sur les prix de l'immobilier

Les données des notaires et des portails immobiliers sont concordantes :

Décote à la vente :

Logements F ou G : -15 % en moyenne par rapport à un bien équivalent classé D
Dans les zones peu tendues (communes rurales, petites villes) : décote pouvant atteindre -20 à -25 %
En Île-de-France et grandes métropoles : décote plus faible (-5 à -10 %) car la tension locative compense partiellement

Délais de vente :

Logements F-G : 84 jours en moyenne
Logements A-E : 79 jours en moyenne
L'écart se creuse dans les marchés détendus

Tendance du marché :

La part des passoires dans les locations est passée de 14 % (2021) à 8 % (2025) : les propriétaires vendent plutôt que de rénover
La part des passoires dans les ventes est passée de 10 % à 15 % sur la même période : l'offre de passoires à vendre augmente, ce qui tire les prix à la baisse

Les 3 stratégies pour les propriétaires

Stratégie 1 — Rénover pour continuer à louer

C'est la stratégie la plus rentable à long terme. Un investissement de 20 000 à 40 000 EUR (avant aides) permet de :

Remonter de 2 à 3 classes DPE
Récupérer la décote (10 à 25 % de la valeur du bien)
Bénéficier des aides MaPrimeRénov' + CEE + éco-PTZ
Augmenter le loyer après travaux (dans le cadre légal)

Reste à charge réel (après aides) pour un ménage modeste : souvent 5 000 à 15 000 EUR sur un projet de 30 000 EUR.

Stratégie 2 — Vendre en l'état

Si le bien est dans une zone peu tendue, que les travaux sont trop lourds (copropriété récalcitrante, contraintes architecturales), la vente peut être la solution pragmatique. Mais la décote sera intégrée dans le prix.

Conseil : faites réaliser un audit énergétique même si vous vendez. Un audit montrant un scénario de rénovation à 25 000 EUR rassure l'acheteur et limite la négociation.

Stratégie 3 — Attendre et transformer en résidence secondaire ou meublé touristique

Certains propriétaires contournent l'interdiction en passant leur bien en location saisonnière (Airbnb, meublé de tourisme). Attention : les communes peuvent imposer des réglementations spécifiques (autorisation de changement d'usage, quota, numéro d'enregistrement). Et le législateur pourrait étendre les interdictions aux locations de courte durée.

Ne pas attendre le dernier moment

Les délais de rénovation sont longs : 5 à 9 mois entre le premier rendez-vous MAR et la fin des travaux. Si votre logement est classé F, commencez les démarches maintenant pour être prêt avant 2028.

Ce que les locataires peuvent faire

Depuis 2021, le DPE est opposable. Un locataire dans un logement dont le DPE est faux ou périmé peut :

Demander une mise en conformité au propriétaire
Saisir la commission départementale de conciliation
Engager une action en justice pour obtenir une réduction de loyer ou des dommages et intérêts
Depuis 2025 : signaler un logement G encore en location auprès de la DDTM (Direction Départementale des Territoires)